Comment rédiger un contrat de location-vente
Sommaire:
La location-vente est un contrat qui permet de louer un bien immobilier pour une durée déterminée et d’en devenir propriétaire à la fin du contrat. Ce type de contrat est très utilisé par les professionnels, notamment les sociétés qui souhaitent acquérir des locaux ou des biens immobiliers pour les revendre ensuite. Dans cet article, nous allons voir comment rédiger un contrat de location-vente.
Les clauses indispensables dans un contrat de location-vente
Un contrat de location-vente est un type de contrat qui peut être utilisé pour la vente d’un bien immobilier entre un propriétaire et un locataire. Ce contrat permet au propriétaire de vendre son bien à une personne, tout en restant le seul responsable des obligations relatives à l’entretien du bien.
Le locataire, quant à lui, s’engage à payer mensuellement un loyer en échange du droit d’occuper le logement.
Le propriétaire est tenu de fournir ce bien en bon état et devra rendre compte des travaux d’entretien effectués sur le bâtiment. Contrairement aux autres types de locations immobilières, il n’y a pas de clause de solidarité comme celle qui existe dans les contrats traditionnels (pour les emprunts par exemple).
Il faut donc que chaque partie signataire soit consciente qu’il y aura une obligation réciproque pendant toute la durée du bail, même si elle ne concerne pas directement le paiement du loyer.
Lorsqu’une clause est insérée dans le contrat concernant la solidarité financière entre les parties contractantes (les débiteurs), cela crée une situation juridique unique où chacun doit rembourser la dette contractée par l’autre partie. Par contre, si aucune clause n’est insérée dans le contrat concernant la solidarité financière entre les parties contractantes (les débiteurs), il s’agit alors d’un prêt simple et non d’un contrat obligatoire.
Le locataire devra rembourser sa dette indépendamment des autres biens ou revenus appartenant au propriétaire.
La durée de la location-vente
La location-vente est un contrat qui permet à l’acheteur de bénéficier d’un logement pendant une durée fixée par le vendeur. Ce type de vente peut être intéressant pour les personnes souhaitant acquérir un bien immobilier, mais n’ayant pas la possibilité d’assumer les frais liés à ce projet. De plus, elle permet au vendeur de disposer d’un revenu complémentaire régulier et non fiscalisé.
La durée du contrat varie en fonction des besoins de chacun.
Il est possible d’entamer une location-vente sur une durée maximale de 6 ans, ou alors sur une durée indéterminée. Ce type de contrat peut également être conclu sous forme de viager, ce qui apporte une certaine sécurité au vendeur puisque celui-ci peut toujours occuper le logement pour autant qu’il y habite jusqu’à son décès. Enfin, il est important que vous soyez conscient que cette solution vous engage sur du long terme et qu’il convient donc d’être très attentif aux risques potentiels avant toute signature.
Le montant du loyer
Le montant du loyer dépend de la formule choisie.
Le contrat de location-vente vous permet d’acquérir un bien immobilier à une date fixée dès le début et pour une durée allant jusqu’à 15 ans.
Vous avez également la possibilité de mettre fin au contrat à tout moment, moyennant un préavis de 6 ou 9 mois selon les cas.
Le montant du loyer est calculé en fonction du prix d’achat, des travaux réalisés, des éventuelles améliorations apportées au bien immobilier (nouveaux meubles..) et enfin en fonction des revenus locatifs que vous percevez chaque mois.
La date de remise des clés
La date de remise des clés est une question qui revient dans l’actualité et sur laquelle il est difficile de se positionner. En effet, en fonction du type de contrat, le propriétaire peut ou non avoir accès à son bien immobilier avant la date convenue avec l’acquéreur.
Lorsque vous signez un contrat de location-vente pour un appartement ou une maison, le propriétaire ne peut pas mettre les clés à disposition du locataire avant la fin du bail. Par contre, si vous signez un contrat de vente à terme (VAT) pour un immeuble en copropriété, le propriétaire peut libérer les lieux plus tôt. Cette situation s’explique par le fait que ce type de contrat comporte généralement une clause qui précise que l’acquéreur prend possession des lieux au moment où il verse le prix convenu au vendeur. Ainsi, cela permet au propriétaire d’être payé plus rapidement.
Le transfert définitif des droits du vendeur doit s’effectuer dans les conditions prévues par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972 relatifs à certaines opérations immobilières.
Il arrive également que l’acte authentique soit réalisée alors que l’acquéreur n’a pas encore verser le montant intialement fixée. Dans ce cas, il ne devra payer qu’une partie de la somme totale et reprendra possession des lieux jusqu’à ce qu’il ait régler complètement sa dette.
L’état des lieux
L’état des lieux est un document qui doit être obligatoirement dressé par le propriétaire du bien immobilier, lorsque celui-ci met son logement en location.
Il s’agit d’un document qui permet de vérifier l’état du bien avant la mise en place du bail.
L’état des lieux a pour objectif de déterminer la nature et les causes des éventuels dégâts survenus durant la période de location. Dans le cas où des dégâts sont constatés, le locataire sera tenu responsable et devra les réparer à ses frais.
Le propriétaire peut toutefois demander une indemnité au locataire si ces derniers résultent de sa négligence (laisser un appareil électrique branché ou un meuble déplacé). Toutefois, il est important de souligner que seul le propriétaire peut dresser l’état des lieux. Ainsi, personne ne peut y assister sans son autorisation (locataire ou concubin). Si vous souhaitez faire effectuer votre état des lieux par une agence immobilière, veillez à ce que celle-ci soit certifiée « Etat des Lieux » par un organisme indépendant afin d’être certain qu’elle dispose du matériel adapté pour effectuer correctement votre état des lieux.
La répartition des charges
La répartition des charges entre le propriétaire et le locataire est définie par la loi.
Les charges sont les frais supportés par un propriétaire d’un bien immobilier, tels que l’électricité, l’eau, la taxe foncière… Elle constitue une obligation pour le propriétaire du logement.
Lorsqu’il s’agit d’un contrat de location-vente, la répartition des frais reste à convenir entre les parties. Cependant, il est possible de prévoir ce principe dans un contrat de location-vente. Dans ce cas, le propriétaire doit mentionner si ces frais seront ou non inclus dans le prix de vente du bien immobilier. Si tel n’est pas le cas, les frais seront à la charge du locataire qui devra alors rembourser au propriétaire une partie des charges correspondantes.
La résiliation du contrat
Il est important de bien connaître les règles qui régissent votre contrat de location-vente.
Vous devrez notamment considérer les points suivants :
- Les conditions de la résiliation (notamment la mise en demeure)
- Le prix du loyer à verser à l’acheteur
- La répartition des charges et des frais entre le vendeur et l’acquéreur
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Pour conclure, la location-vente est une solution qui peut être intéressante pour les personnes qui ne souhaitent pas acheter un bien immobilier mais plutôt le louer. C’est donc une solution économique et plus flexible que la location classique.